近日，国家统计局对外发布了“20201年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况”，根据数据显示，2021年1-2月份全国房地产开发投资共计13986亿元，这一数据相较于去年同期增长了38.3%(2020年1-2月份增长-16.3%);抛开疫情因素，即使与疫情前的2019年同期相比也增长了15.7%。
为了防止疫情过后房地产市场的报复性增长以及稳定2021年全国房地产市场调控的定力，住建部自1月份开始分别奔赴上海、深圳、北京、杭州、无锡、成都和西安等热点城市调研督导房地产工作，以上城市也分别从稳杠杆去杠杆、增加住宅用地供应、强化二手房交易管理、打击投机炒房、加大保障性住房建设力度、多渠道筹集租赁房源等多个层面出台调控新政。据不完全统计，自2021年开年以来全国各大中小城市发布的房地产调控政策已经高达百余次。
面对住建部如此多频次的调研督导，我们不仅发问过去2020年全国各大中小城市的房价是整体上升了，还是呈现部分城市上涨部分城市下降的分化呢?
今天这篇文章，笔者将以房价收入比(一个地区商品房价格与当地居民家庭年收入的比值)这个概念为切入点，以全国50个大中城市为样本，同比对比2019-2020年以上城市房价收入比变化，看看哪些城市在家庭收入低的情况下还要承受着高房价。
2020年全国50大城市房价收入比排名
根据易居研究院对全国50大中城市的商品住宅成交均价、城镇居民人均住房建筑面积以及城镇居民人均可支配收入的监测、计算得出2020年全国50个典型城市房价收入比平均值为13.4，我们可以将其通俗地理解为以2020年的房价和收入为基准，一个家庭13年的全部收入可以购买一套商品住宅。
那么这个比值是高还是低呢?这里我们可以结合NUMBEO国际房价统计数据库对全球5大洲80个重要城市2020年房价收入比排名来看，其中位数为11左右，平均值为14.34。有了当前全球城市房价收入比的中位数和平均值，我们再来看2020年全国50大中城市(包括媒体所谓的一二三四线城市)房价收入比就自然能对比出哪些城市家庭收入远低于城市房价，又有哪些城市家庭收入能够相应承担起城市房价。
深圳东莞上海宁波涨幅明显
2020年全国50大中城市房价收入比排名中有24个城市同比出现增长，其中深圳(39.8)、东莞(17.3)、上海(26.2)和宁波(14.3)分别以4.6、2.3和1.1的增幅位列全国城市房价收入比增幅程度前四位。
值得注意的是2021年开年，住建部就奔赴上海和深圳督导房地产市场，坚决遏制投机炒房，稳地价、稳房价和稳预期，确保房地产市场平稳健康发展。对此深圳市立即反应出台新政，分别从进一步收紧限购资格、进一步提升首付比例、进一步提高二手房限售年限以及进一步提高二手房交易差额税，而最为重要的是在全国率先建立二手住房成交参考价格发布机制，进一步促进二手住房市场信息透明，最为有效的是给予银行层面合理的二手房贷款限额。
在政策影响下，2月份深圳二手住宅销售价格指数环比增长0.9%，位列四个一线城市末位，相较于1月份的增幅(1.7%)也有明显下降趋势。
当然政策的调控在短期内是无法立刻呈现抑制效果的，根据以往的调控经验来看，甚至会在短期内刺激市场加速成交。然而深圳市2020年39.8的房价收入比不仅位列全国第一，就是在全球范围内也位列第二名(香港第一)，2020年深圳市人均可支配收入达到64878元，位列广东省第一、全国第三，相较于2019年人均可支配收入提高了2356元。
然而收入的提升却赶不上房价的增幅，截止到2020年2月，深圳市新建商品住宅销售价格增长了3.8%，二手房销售价格更是增长了16%。近年来深圳市的年均常住人口增量均保持在45万人以上，深圳当下在收紧限购资格、提升首付比例、限制二手房交易资格的基础上还应该继续增加住宅用地的供给量，同时提供共有产权住房、廉租房、加大租赁住房供给等多类型解决供需矛盾。
其他涨幅较高的城市中，东莞涨幅的一部分原因则是承接了深圳的溢出效应，排名由2019年的全国第12位上升至全国第8位;宁波则是因为人才新政刺激下加速了常住人口的增量，排名也由2019年的全国第18位上升至全国第14位。
太原石家庄降幅较大
2020年全国50大中城市房价收入比排名中有22个城市同比出现下降，其中太原(12.9)、石家庄(15.0)和天津(12.8)分别以1.2、1.0和0.7的降幅位居全国前三位。
其中太原市截止到2020年2月份，无论是新建住宅还是二手住宅的销售价格均呈现连续跌幅，其中新建住宅同比下跌0.8%、环比下跌0.1%;二手住宅同比下跌2.6%、环比下跌0.2%。
太原房价收入比跌幅全国第一的原因，不仅仅是太原房价的下降，背后还有太原市城镇人均可支配收入非常低的原因。
为何笔者罕见地用了“非常低”这个词语?因为2020年太原市城镇人均可支配收入仅有38329元，在全国省会城市中排名末几位，甚至低于银川(39416)、兰州(40152)、海口(40049)等经济弱省省会城市，且低于全国城市平均水平(43834)，更是低于全国城镇人均可支配收入中位数(40478元)，是真的非常之低。
太原当下亟需解决的并非是房地产的供需问题，而是地区经济发展问题。近年来太原市年均GDP增量均在百亿元左右，而常住人口增量也在4万元上下浮动，用长期关注太原城市发展朋友的原话来形容太原经济发展就是——扶持，政府扶持城南，城南兴起的同时城北衰落，政府转而再去扶持城北时，城南又开始一蹶不振。
其他两个降幅较大的城市石家庄和天津也有着类似问题，与太原市经济、人口的缓慢增长不同，石家庄和天津近年来因为我国环保要求的提升、重工业企业陆续关停、城市面临产业转型期等综合问题，经济和人口均呈现下滑趋势。天津市GDP跌出了全国前十位，石家庄GDP更是下跌到了全国36位。
因此我们发现上述城市房价收入比下降的背后，并非是房价调控合理+城镇居民人均可支配收入高速增长，那么全国范围内有没有经济、人口、城镇居民人均可支配日收入均增长，却将房价控制在合理水平的城市呢?回答：有!
长沙继续垫底全国城市房价收入比
2020年长沙市以6.2的房价收入比继续垫底全国50大中城市末位(相较2019年不增反降了0.2)，但是值得强调的是，这里的“垫底”却是名副其实的褒义词，也就是说长期生活在长沙这座城市的城镇居民，仅需6年的家庭收入就可以在长沙市购买一套住宅。
长沙在房地产市场的调控方面一直值得全国城市学习，简单总结为两点就是：一方面持续提供充足的住宅土地供给，另一方面严格执行限购限售以及限贷，同时根据全国城市的调控政策及时作出跟进和补充，因此但凡提及城市的房地产调控，长沙市则成为众人口中的样板。
与此同时长沙市的城镇人均可支配收入也长期位列全国前20位，GDP稳定位居全国15名上下，年均常住人口增量也稳定保持在10万人以上。
通过对比2020年全国主要城市房价收入比的排名与变化，我们不难发现一个城市的房价收入比高低的背后，是城市经济、人口、收入、调控等多方面的综合作用力，经济快速发展的同时也会吸引来人才和人口的落户，此时如果人均可支配收入的增长缓慢以及住宅用地供应量不充足，外加部分投机者的作用力，就会加快城市房价收入比的增长。但是要想将以上关于经济、人口、收入和调控等多方面实时保持一个平衡状态，对于还处于发展中国家的我们来说还有一定的难度，也正是基于此长沙市的房地产调控更加显得出类拔萃，文章最后为长沙点个赞。
